Анализ рынка недвижимости Латвии
Задумываясь об инвестировании в недвижимость, следует изучить рынок страны, чтобы быть уверенным, что покупка жилья принесет вам желаемый доход. Покупка жилья в Латвии сейчас особенно привлекательна, в связи принятием нового закона, позволяющего получить ВНЖ на 5 лет за покупку недвижимости определенной стоимости.
Кроме того, в этой статье мы подробно расскажем обо всех тенденциях на рынке недвижимости страны с момента кризиса до сегодняшнего дня. Так вы сможете самостоятельно проанализировать ситуацию и решить, какой тип жилья и в каком регионе вам нужен, а AWAY REALTY поможет подобрать вам подходящий дом в Латвии.
Изучение рынка недвижимости в Латвии в течение года до апреля 2014 показало, что за этот период, с учетом инфляции, по данным разных компаний цены на апартаменты в Риге выросли на 4,4-5,5%. В последнем квартале цены на апартаменты в Риге поднялись на 2,3%.
Новые апартаменты в Старом городе Риги и в центре города варьируются от €1,700 до €4,000 за квадратный метр. При этом стоимость эксклюзивных проектов может доходить до €4,500-€5,000 за квадратный метр.
Низкие процентные ставки, привлекательный доход, высокий рост
Валовый доход, который можно получить от аренды, очень привлекателен. Кроме того, в Латвии был зафиксирован самый высокий в Европе экономический рост за последние три года. Поэтому показатели в стране очень хорошие.
При этом, хотя цены на недвижимость в стране растут, здесь сокращается ипотечное кредитование на жилье.
Общий объем кредитов на покупку жилья упал на 5,7% до € 4.9 миллиардов за год до апреля 2014. Так что в стране еще остается избыточная собственность – наследие после годов бума.
Средняя процентная ставка для жилищного кредита в евро составляла около 3,53% в марте 2014 года.
Экономика Латвии растет уже третий год подряд после рецессии 2008-2010 годов. Рост ВВП в 2013 был на хорошем уровне в 4,1%, лишь немного ниже роста ВВП в 2012 году (5,2%) и в 2011 году (5,3%).
Ожидается, что экономический рост продолжится в 2014 году. Европейская комиссия прогнозирует рост на 4,2% в 2014 году – самый высокий показатель в Европейском Союзе. Минэкономразвития Латвии прогнозирует, что рост ВВП составит 4,5% на основе постоянного экспорта и некоторых других форм стимулирования экономики.
Купив жилую недвижимость в Латвии, иностранец получает вид на жительство в стране сроком на 5 лет. Условия следующие:
1. Стоимость сделки должна превышать €142,000 в Риге и Юрмале или €71,000 в других регионах до 1 сентября 2014 года. С 1 сентября 2014 года минимальная стоимость составляет €250,000.
2. При покупке недвижимость могут быть использованы только безналичные средства.
3. Покупатель не должен иметь налоговых задолженностей в Латвии.
Подробнее об этом вы можете прочитать по ссылке.
Жилищный бум и спад в Латвии
Спекуляции недвижимостью сыграли большую роль в жилищном буме страны. Исследования показывают, что спекулянты приобрели около 15-30% всех объектов во время бума цен на жилье.
Согласно статистическим показателям, цены на недвижимость удвоились, утроились или даже учетверились с 2004 по 2007 года:
1. В среднем по стране цены на жилье выросли на 311% (228% в реальном выражении) с €210 за квадратный метр в 2004 году до €529 за квадратный метр в 2007 году.
2. Средние цены в Риге увеличились на 267% (193% с учетом инфляции) с €325 до €1,193 за тот же период.
3. Во всех регионах был зафиксирован значительный прирост цен. Средние цены на собственность выросли на 300% с 2004 по 2007 в регионах Видземе, Курземе и Зегмале.
4. Наименьший средний прирост цен произошел в Латгалии – 211% за тот же период.
Однако, после нескольких лет уверенного роста, рынок недвижимости Латвии начал ослабляться в 2007 году:
1. В 2007 году цены на апартаменты упали на 5.01% по сравнению с 2006 годом.
2. В 2008 году цены на апартаменты резко упали на 30,47%.
3. В 2009 году цены опустились еще на 42,02%.
Затем в 2010 году было замечено замедление падение цен, цены на жилье выросли только на 2,06%, частично из-за более жесткой кредитной политики. Цены вновь выросли в 2013 году, и прирост составил 4,15%.
Согласно отчетам агентств, иностранцы, в основном русские, начали скупать участки земли и недвижимость на стадии строительства. Объемы сделок стабильно растут, начиная с конца 2009 года.
Доходы от аренды варьируются от умеренных до высоких
Согласно данным за 2013 год, сдавая апартаменты в Риге, можно было получить доход от 5,23% до 6,40%. Более скромные по размеру квартиры (45-75 кв. м) приносили более высокий доход: 6,30-6,40%. А большие апартаменты (200 кв. м) приносили более скромный доход на уровне 5,23%.
Сдача в аренду апартаментов в пригороде Риги приносила даже больший доход в сравнении с центром города. Апартаменты 45 кв. м могли принести доход до 8,16%, а большие апартаменты около 120 кв. м – 5,66%.
В 2009 году рынок перенасытился, и крутой спад в ценах на жилье вынудил сдавать в аренду те объекты, которые предполагались для продажи.
В 2010 году рынок снова подскочил, когда средняя арендная ставка выросла на 20%, благодаря растущему спросу, возникшему из-за улучшения экономики Латвии. Затем последовал 15% средний рост цен на аренду в 2011 году и 10-15% прирост в 2012, так как спрос на аренду продолжил увеличиваться, несмотря на более низкую стоимость апартаментов.
В 2013 году средняя арендная плата выросла на 10-15%, благодаря спросу, который продолжает расти. Аренда 1-2-комнатных апартаментов в центре города варьируется от €300 до €450 за месяц. Апартаменты с 2-3 комнатами (50-100 кв. м), которые в основном арендуются иностранцами, обошлись бы в €500 - €1,500 за месяц.
Когда исчезнет избыток недвижимости?
Несмотря на превосходный доход, в стране существует избыток жилья. Предложение новых апартаментов в Риге выросло более чем на 1 100 объектов в 2013 году, таким образом, около 3 000 новых апартаментов возникло на рынке столицы за последние 4 года.
Около 1 900 непроданных только построенных апартаментов было доступно на рынке в начале 2014 года, что на 300 объектов больше, чем в предыдущем году.
Однако, согласно показателям, «поглощение излишков» увеличилось практически вдвое в 2013 году по сравнению с 2012. Количество сделок купли-продажи выросло на 20% в 2013 году.
С июля 2010 (с начала новой политики получения ВНЖ за покупку недвижимости) большинство иностранцев, которые приобретали жилье в Латвии, были русскими (они предпочитают Ригу и Юрмалу). Но за первые шесть месяцев в 2013 году 107 покупателей жилья были китайцами, и, таким образом, китайцы стали самыми частыми инвесторами, наряду с русскими.
Ипотечный рынок уменьшается из-за ужесточения стандартов по кредитам
Причиной избытка предложения, несмотря на хорошую доходность жилья, может частично быть тот факт, что ипотечное кредитование сокращается, уменьшившись на 5,1% в 2013 году по сравнению с 2012 из-за очень жестких кредитных условий.
Во время бума цен на жилье, быстрое расширение ипотечного рынка Латвии было ключевым фактором, который двигали низкие процентные ставки и сотрудничество иностранных банков. Темп роста был потрясающим – жилищные кредиты росли почти на 90% каждый год с 2004 по 2006 год. Несмотря на ранние сигналы будущего падения в 2007 году, ипотечный рынок тем не менее вырос на 44% за тот год.
Общий ипотечный долг вырос с 2% ВВП в 2000 году до 33,75% ВВП в 2007 году.
Ипотечный рынок застопорился в 2007 году, когда рост долга упал до 7,3% в 2008 году. На данный момент ипотечный рынок Латвии вернулся только к показателю в 21,7% ВВП. Экономика улучшилась с 2010 по 2012, но количество кредитов продолжило уменьшаться, снизившись на 4,5% в 2010 и почти на 11% в 2012 году. Резкий спад в 2012 году был вызван ужесточением кредитных условий, наложенных банками.
В некоторых кредитных учреждениях это произошло частично из-за более высокой стоимости средств и балансовых ограничений и частично из-за слабой конкуренции в этом сегменте.
Перспективы
Со времени кризиса в стране прошло уже 6 лет, и теперь ситуация в стране выглядит очень обнадеживающе. В январе 2014 года Латвия перешла на евро, что в стране считается экономическим успехом.
Принятие валюты, скорее всего, улучшит торговлю за счет снижения затрат, а также, вероятно, поможет экономической и финансовой интеграции между Латвией и другими членами Европейского валютного союза.
В Латвии новый премьер-министр - Лаймдота Страуюма. Она является первой женщиной во главе правительства Латвии. Ее часто сравнивают с Ангелой Меркель, и она также опирается на 4-партийную коалицию, состоящую из консервативной Единой партии, Национального Альянса (правое крыло), правоцентристской Партии Реформ и центристского Союза Зеленых и Фермеров.
Восстановление экономики Латвии в 2011-2014 году было в основном вызвано экспортом и улучшающимся деловым и инвестиционным климатом. Экспорт вырос на 33% в 2011 году. МВФ признал латвийские усилия по сокращению расходов как модель для стран еврозоны с задолженностями.
Смотрите также
