Инвестиции в недвижимость за рубежом: анализ рынков
В настоящее время перед инвесторами особенно остро встает вопрос выбора инвестиций, что именно сулит наибольший доход при минимальном риске. Среди россиян долгое время считалось, что покупка недвижимости за рубежом сулит экстра прибыли и гарантирует сохранность владений. Соответствует ли это действительности или недвижимость за рубежом уже не спасательный круг от финансовых кризисов.
Основными целями инвестирования в зарубежную недвижимость можно назвать сохранение денежных средств, получение дохода, получение вида на жительства или гражданства другой страны. Покупку недвижимости используют как один из вариантов диверсификации инвестиционного портфеля, так как недвижимость считается более надежным активом, нежели ценные бумаги или фонды.
Все больше россиян рассматривают покупку за рубежом как средство вложения денег для получения прибыли, а не как дачу на море. Обращать внимание на недвижимость в других странах, искать более надежные варианты сохранения активов и запасные аэродромы заставляет нестабильная экономическая ситуация.
В чем же преимущества инвестиции в зарубежную недвижимость:
- Выгодная стоимость недвижимости, возможность получения ипотеки по европейским ставкам, которые в совокупности обеспечивают более высокий пассивный доход по сравнению с российской недвижимостью.
- При покупке доходной недвижимости на зарубежных курортах покупатель имеет возможность использовать ее не только как источник прибыли, но и для собственного отдыха или дальнейшего переезда.
- Покупка недвижимости в разных странах позволяет распределить капитал в активах различных государств, что повышает устойчивость инвестиционного портфеля в кризис.
Но подобные инвестиции имеют также некоторые недостатки:
- Незнакомая, зачастую непонятная процедура сделки приводят к необходимости обращаться к компетентным юристам или риэлтора, услуги которых составляют достаточно серьезную сумму. Конечно, это убережет от серьезных ошибок, но при условии грамотного выбора агентства и специалиста.
- Возникающие при покупке дополнительные расходы могут составлять до 10% от стоимости недвижимости. К примеру, это могут быть налоги или гербовые сборы при покупке, которые необходимо отдать в бюджет государства.
- Зависимость от законов другого государства создает дополнительные сложности, так как в любой момент могут быть подняты налоги на недвижимость иностранных граждан или на доход от сдачи в аренду.
Большинство покупателей рассматривают недвижимость за рубежом как более или менее надежный способ сохранения капитала при минимальном риске. Практика показывает, что недвижимость восстанавливается в цене после падения экономики за определенный период времени. Именно поэтому всё больше инвесторов в настоящий момент стараются сохранить свой капитал при минимальных рисках.
Каким образом можно получить доход от покупки недвижимости за рубежом?
Во-первых, покупка недвижимости с целью последующей перепродажи по более высокой стоимости. Доход рассчитывается по росту капитализации и по росту цен на землю. Больше половины покупателей рассчитывают перепродать собственность в течение 2 – 7 лет, только небольшое количество инвесторов готовы ждать больше. А это значит, что капитал выбывает из оборота на достаточно долгий период времени. А спрогнозировать формирование цен на рынке недвижимости какой-либо страны на 3-5 лет вперед достаточно сложно, так как этот процесс зависит как от экономической и политической ситуации, а также множества других факторов. Поэтому нельзя точно спрогнозировать срок инвестиции для получения планируемого дохода. И не стоит рассчитывать на быстрый рост цен, скорее цены на недвижимость стабильны и могут незначительно снижаться или повышаться. В среднем нужно ориентироваться на средний рост порядка 3-5% в год, в лучших случаях до 7%.
Если выбирать подобный вид инвестирования, то следует выбирать:
- объекты на стадии строительства, лучше всего на этапе котлована или фундамента. Стоимость новостройки в таком случае может быть на 15-20% ниже рыночной, но в этом случае возникают значительные риски, такие как банкротство застройщика, заморозка строительства, сорванные сроки сдачи объекта. Поэтому необходимо тщательно подходить к выбору застройщика, изучить его репутацию, историю и отзывы о компании, а также не поскупиться застраховать свои риски.
- недвижимость от банка или аукционная недвижимость. Подобные варианты выходят на рынок со значительным дисконтом, что обеспечивает привлекательность подобных сделок.
Во-вторых, покупка недвижимости с целью последующей сдачи в аренду. Данный вид инвестирования наиболее популярен среди покупателей, так как они получают прибыль от ренты, а не просто выжидают роста цен на объект. Однако подобный вид инвестирования требует поддержки местной управляющей компании, которая обеспечит проверку платежеспособности арендаторов, а также возьмет на себя обслуживание объекта и обеспечение поддержки и проверки его состояния, оплату счетов и сбор ренты. Самостоятельные попытки вести рентный бизнес зачастую приводят скорее к потерям, чем прибылям.
Решив приобрести недвижимость за рубежом для сдачи в аренду, инвестор сталкивается с вопросом, а что же ему приобрести и в какой стране. Однозначного ответа на эти вопросы не существует. Всё зависит от суммы инвестиций. При бюджете до миллиона, даже до двух миллионов евро, стоит рассматривать покупку студенческих апартаментов, а также квартир или доходных домов в популярных городах. Это дает возможность дальнейшей продажи недвижимости и обеспечивает спрос на сдачу в аренду.
При бюджете в несколько миллионов евро следует рассмотреть приобретение коммерческой недвижимости: отеля, офисного центра, торгового цента и т.п. Но здесь лучше выбирать объекты с подписанными договорами аренды, то есть, по сути, покупать здание, в котором уже есть арендаторы. Чем дольше договор аренды в таком случае, тем лучше. И это касается как торговых центров, так и отелей. Ведь вести управление отелем, особенно если это совершенно неизвестный вид деятельности, очень непросто. Такие варианты, несомненно, дороже, но это объекты с более высокой ликвидностью.
На какие страны следует обратить внимание? Геополитическая ситуация в мире на данный момент не способствует долгосрочным прогнозам. Традиционно, для инвесторов из России интересна Западная Европа, прогрессивные города, такие как Берлин, Вена, Мюнхен, Лондон, Париж. Но ставки от сдачи в аренду в Старом Свете на самом деле не столь заманчивы, как рисуют себе в воображении российские покупатели. Средний годовой доход составляет от 3 до 6% после уплаты налогов.
Другие покупатели смотрят на стабильность страны, выбирая недвижимость в Британии, США, Канаде или Германии. Покупка в этих странах может обойтись дороже, но устойчивая экономика выступает фактором надежности инвестиции, хотя прибылей после покупки следует ожидать только в долгосрочной перспективе.
Некоторые покупатели предпочитают курортную недвижимость, хотя подобные покупки обходятся достаточно дорого, особенно при выборе элитной недвижимости. Но нужно учитывать сезонность получения дохода от подобных покупок, так как основной спрос начинается с конца апреля и до конца октября.
И только немногие инвесторы решают обратиться к новым рынкам в развивающихся странах, таких как страны Латинской Америки, Шри-Ланка или Малайзия. Подобные покупки могут обернуться неплохой прибылью, так как недвижимость в странах с поднимающейся экономикой стоит относительно недорого, а внимание покупателей и туристов растет, что обеспечивает увеличивающийся спрос.
Таким образом, можно сделать вывод, что недвижимость за рубежом может стать одним из доходных инструментов инвестиционного портфеля, несмотря на множество нюансов, связанных с дополнительными расходами, изменением законодательства или экономикой другого государства. Главное, выбрать квалифицированного специалиста, который поможет определить наиболее выгодные направления и решения для каждого конкретного случая. Эксперты компании AWAY REALTY готовы помочь на каждом этапе вопросов вложения денег, выступая в качестве персонального семейного офиса. Просто позвоните +7 495 258 88 66!
