Как сдать квартиру за рубежом дороже?
Арендодатели недвижимости за рубежом, как правило, бывают двух типов. Первые – это те, для кого сдача в аренду – самоцель, ведь она может стать отличным источником стабильного дохода. Вторые соглашаются сдавать свои уютные апартаменты лишь для сохранности жилья и с целью окупить коммунальные платежи или ипотеку. Согласитесь, чтобы выгодно сдавать, стоит сначала выгодно приобрести квартиру или виллу?! Мы подскажем, как это сделать.
Когда вы только подбираете подходящий вариант, начните с поиска ответа на 2 вопроса:
- где выгоднее всего покупать недвижимость за рубежом?
- какое жилье (элитное\недорогое) будет приносить больший доход?
Страны, где выгоднее всего покупать недвижимость под сдачу в аренду
При составлении рейтинга аналитики учитывали несколько факторов: усредненная стоимость аренды жилья общей площадью в 100 квадратных метров; ставка налога на прибыль со сдачи недвижимости и средняя доходность недвижимости. Под последним подразумевается та сумма, на которую может рассчитывать владелец жилья до уплаты налогов и дополнительных расходов. В итоге десятку возглавили такие государства, как Филиппины и ОАЭ, а вот страны Западной и Южной Европы – стабильно в первой десятке.
Испания
Доходность жилья — 4,7%; налоговая ставка — 19%; средняя стоимость аренды недвижимости площадью в 100 квадратных метров — около 2500 долларов в месяц. Повышение доходности от аренды спровоцировали кризис и падение цен на недвижимость с 2008 по 2015 годы. Экономические проблемы испанцев иностранные инвесторы восприняли как удачную возможность! Наравне с жильем, они активно скупают и коммерческую недвижимость. Так, приобрести превосходное здание в центре Мадрида можно за 16 000 000 евро. Здесь планируются апартаменты как с 1-й, так и с двумя спальнями, а также пентхаусы с террасами.
Германия
Доходность жилья — 3,99%; налоговая ставка — 2,71%; средняя стоимость аренды недвижимости площадью в 100 квадратных метров — около 2000 долларов. Конечно, даже в вопросе аренды Германия оправдывает свой имидж надежной страны. По мнению экспертов, здесь можно зайти на рынок недвижимости даже со средним стартовым капиталом. Треть покупателей недвижимости в стране ищут объекты от 60 000 евро.
Франция
Доходность жилья — 2,79%; налоговая ставка — 10%; средняя стоимость аренды недвижимости площадью в 100 квадратных метров — 4500 долларов. Безусловно, при покупке жилья во Франции, стоит обращать внимание на курортную недвижимость и городскую элитную застройку. Ведь те, кто едут в страну, чтобы провести отдых, хотят видеть классическую Францию, роскошную и по-киношному прекрасную. К слову, купить превосходные апартаменты с видом на Триумфальную арку можно за 1 130 000 евро за 79 квадратов!
Будущему арендодателю интересен вопрос - сколько времени потребуется, чтобы окупить свои инвестиции? Простой пример: при доходности от аренды в 5% ваша недвижимость окупится за 20 лет.
Элитное или недорогое…?
А теперь давайте разберемся, какое жилье лучше покупать под сдачу в аренду: элитное или недорогое. Когда дело касается аренды, за дешевизной гнаться не стоит. Наши специалисты советуют не делать ставку на крайне низкую стоимость объекта недвижимости. Ведь подобное жилье будет сложнее сдать и впоследствии продать. Отдавайте предпочтение более элитным вариантам: дорогая квартира принесет вам больший доход от аренды, а коммунальные расходы увеличатся незначительно. В итоге – ваш доход от аренды будет выше.
Интересно проанализировать, что россияне предпочитают покупать за рубежом. Надо сказать, что на рынке недвижимости уже сложились определенные традиции, которые соблюдаются последние десять лет. Так, почти две трети российских покупателей приобретают элитное жилье в Великобритании, Германии, Франции, Швейцарии, Италии и Испании. Такого мнения придерживаются аналитики крупной консалтинговой компании.
Около 20% запросов приходится на Германию. Здесь российские инвесторы покупают в основном в крупных городах со «здоровой» экономикой: Берлин, Гамбург, Мюнхен. Прекрасную квартиру в новостройке в Мюнхене можно приобрести за 1 200 000 евро.
Наличие в апартаментах 3-х спален и двух ванных комнат, а также комфортное расположение делают эту недвижимость крайне привлекательной для будущих арендаторов. Не забывайте, что Германия занимаем второе место в ЕС по доле арендаторов после Швейцарии. По данным Eurostat, в крупных немецких городах недвижимость снимают абсолютное большинство жителей: в Гамбурге квартиры арендуют 70% горожан, в Берлине — 80%. В Мюнхене на одну квартиру приходится в среднем 75 потенциальных съемщиков, в Штутгарте — 77, в Кёльне — 50!
Около 15% россиян присматривают жилье во Франции. Причем, здесь они оправдано делают ставки на покупку недвижимости вблизи курортов, а также элитное жилье в городе. Потрясающую виллу в Сен-Тропе возможно приобрести за 29 000 000 евро.
По такому же принципу россияне выбирают жилье и в Швейцарии. Основной спрос здесь приходится на дома и шале в Альпах. В этом плане присмотритесь к популярному курорту со сложнопроизносимым названием – Гштаад. Купить здесь прекрасную квартиру в городе Шендрид на 83 квадрата можно за 1 058 724 евро. Аренда такого объекта может приносить от 35 000 до 60 000 евро в неделю!
Инвестиции в проекты добавленной стоимости
Какие еще есть варианты для тех, кто хочет получать бОльший доход с аренды без колоссального первоначального капитала? Ответ – инвестировать в проекты добавленной стоимости. Покупаем апартаменты по средней цене, производим ремонт и сдаем в аренду. Такие объекты недвижимости не только становятся наиболее привлекательными для будущих арендаторов, но и возрастают в цене при последующей продаже. Такие проекты могут принести несравненно больший доход – до 15–20% годовых на вложенный капитал за вычетом расходов на управляющую команду и местных налогов.
Для реализации проектов добавленной стоимости подходят крупные европейские города: Лондон, Берлин, Гамбург, Мюнхен и т.д. Конечно, наиболее перспективная в этом плане Германия. Во-первых, в стране существует доступное финансирование. Нерезиденты в Германии получают кредиты в размере 50% стоимости недвижимости под 1,5% годовых. Во-вторых, жилье здесь очень ликвидно.
Как это выглядит на практике? Например, вы покупаете в ипотеку квартиру площадью 70 кв.м. в центре Мюнхена. Объект находится среди оживленных кварталов, поблизости много ресторанов и ночных клубов. Цена жилья – около 600 000 евро. Вы решаете потратить на ремонт и меблировку 50 000 евро. Если планировка позволяет, можно также оптимизировать пространство и разделить помещение на три отдельных спальни. Это позволит, например, сдавать жилье в аренду трем студентам, что по сути обычная практика. К тому же, ожидаемый рост цен на недвижимость поднимает вашу квартиру в цене до 800 000 евро. Несложно подсчитать доход, который принесли вложенные средства за несколько месяцев.
Кстати, обратите внимание на чудесную квартиру в Мюнхене на 136 квадратом за 949 700 евро. Объект расположен в прекрасном районе города с развитой инфраструктурой.
Лайфхаки для арендодателей
- Помните, что есть страны, в которых можно сдавать жилье и при неполной оплате его стоимости. Например, в Испании недвижимость можно сдавать, лишь сделав первый платеж.
- Для последующей сдачи в аренду выгодно покупать жилье в апарт-отелях. Это крайне рентабельно в городах с постоянным притоком приезжих: Париж, Рим, Вена.
- Изучите государственные программы для привлечения частных инвестиций. Одна из них – Лизбэк – во Франции. Это возможность купить недвижимость с гарантированной сдачей в аренду на определенных государством условиях. Рентабельность – до 5% в год. Хотите чего-то нового? Вас достали накрашенные, молодые и неопытные суки? Или возможно Вы желаете увидеть как женщина разрешает делать с собой всё, что захочет её мужчина? Если да, то быстрее смотрите домашнее порно зрелых . Здесь Вы найдёте всё это и даже больше. Зрелки здесь изменяют мужьям у них на глазах, соблазняют родных сыновей и даже учат дочку отсасывать новому парню. У нас Вы найдёте порно на свой вкус. Кстати, если жилье куплено по лизбеку, государство вернет вам НДС.
Процесс покупки зарубежной недвижимости, как и сдача в аренду, трудоемкий процесс. Для собственного спокойствия доверьте его специалистам AWAY REALTY.
