Тонкости ведения отельного бизнеса в Европе
Покупка отеля в Европе – хорошая бизнес-идея, которая может приносить вам до 10 процентов годовых. Но перед этим важно разобраться с вопросами: где лучше всего купить отель, заниматься ли самостоятельным управлением или только инвестировать в готовый проект, приобретать «раскрученный» отель или просто здание для дальнейшей реконструкции? Попробуем разобраться, что к чему…
Где выгодно покупать отели?
Какие страны популярны для инвестиций в отельный бизнес? Это первый вопрос, которым стоит задаться. Наиболее привлекательны страны Центральной Европы со стабильной экономикой. Швейцария может похвастаться не только стабильной валютой, но и круглогодичным притоком туристов. Купить просторный и современный отель на 40 спален на популярном курорте Адельбоден (Швейцария) можно с бюджетом до 2 500 000 евро. Отель ликвиден круглый год, ведь здесь большой выбор зимних и летних видов развлечений. Возможны варианты и совсем небольших и уютных гостиниц типа уникального отеля в Тичино, италоязычном кантоне на юге Швейцарии. Бюджет проекта – до 1 000 000 евро. Это особое место, сочетающее итальянское гостеприимство и швейцарскую стабильность.
Другое интересное направление – это Австрия. Так, шикарной отель в Бадене на 38 спален может обойтись в 7 000 000 евро. Близость знаменитого и крупнейшего в Европе казино делает это место особенно притягательным. Здание 1890–го года постройки было полностью реконструировано в 2014 году!
Другие востребованные направления – это традиционно Германия и Франция. Однако взглянем на юго-запад Европы. Здесь можно выделить Испанию, Италию и Португалию. Испания бьёт все рекорды по посещаемости туристами. Как советуют эксперты, в Италии стоит присмотреться к отелям в горных регионах страны. Привлекает инвесторов и Португалия с ее необычайными красотами и великолепным климатом. Риелторы подмечают, что сегодня в Португалии выгоднее всего приобретать недвижимость для последующей реконструкции. Государство создает интересные программы для инвесторов и вкладывает собственные деньги в развитие инфраструктуры зданий. В целом, приобрести замечательный отель, например, на берегу океана в Санту-Андре возможно за 864 000 евро.
Крупный формат или малый отель?
Специалисты в сфере продажи коммерческой недвижимости разделяют отели на несколько видов:
- отели до 20 номеров (малые) - стоимость от 500 000 евро до 1 500 000 евро;
- отели до 50 номеров – стоимость 2 000 000 - 5 000 000 евро;
- крупные отели высшей категории – стоимость от 5 000 000 евро.
Статистика такова, что 60 процентов постояльцев обслуживают крупные отели, остальные 40 процентов — ниша малых форматов.
В Европе малый формат очень распространён. В основном, это семейный бизнес, в котором задействованы все члены семьи. А это, в свою очередь, позволяет максимально снизить издержки. Другое преимущество небольших отелей – это возможность создать уникальную и очень комфортную атмосферу. Это с успехом может компенсировать отсутствие фитнес-центра, казино или бассейна! Малые отели позволяют оптимизировать объём предоставляемых услуг, оперативно контролировать их качество и количество, а также выбирать наиболее эффективное соотношение числа сотрудников и посетителей.
Среди небольших отелей можно выделить:
- демократичные хостелы,
- домашние отели,
- отели эконом- и бизнес-класса,
- апарт-отели (с авторским дизайном интерьеров, элитным расположением, эксклюзивными услугами, наличием номеров уровня «люкс»).
Что покупать: «раскрученный» отель или здание?
Покупка здания под дальнейшую реконструкцию позволит существенно сэкономить. Но важные условия: наличие у инвестора опыта ведения отельного бизнеса, знание местного менталитета, языка, умение воспользоваться государственными дотациями, ипотечными кредитами. Важен четко проработанный бизнес-план, в котором будут учтены траты на ремонт, закупку оборудования, получение соответствующих разрешений, раскрутку отеля и т.п. При покупке готового бизнеса, объём инвестиций будет выше, впрочем, как и прибыль. Ведь хорошие действующие отели дёшево не продаются. Остается только выбрать: купить роскошный отель в Тоскане или старинную мельницу-гостиницу в Шварцвальде!? Цена вопроса – от 2 000 000 до 5 000 000 евро.
В любом случае, при рассмотрении разных вариантов, постарайтесь посмотреть на ваш будущий отель с точки зрения клиента. Проанализируйте, удобно ли до него добираться, хорошая ли кухня в заведении, комфортные ли номера?
Доходность от вложений
Средний показатель по Европе – 5 процентов. Однако на финальный доход будут влиять такие факторы, как уровень отеля, площадь, популярность, наличие персонала и т.д. Хорошим показателем считается 7 процентов годовых. Самостоятельным и эффективным управлением можно добиться 10 процентов в год. Увеличить эту цифру можно за счет дешёвых кредитных продуктов.
Управлять самому или найти управляющую компанию?
Самостоятельное управление подойдет тем, кто знает местное законодательство, тонкости отельного дела, умеет и любит много работать. Если в отеле будет ресторан, следует разбираться также и в этой сфере.
В противном случае эксперты советуют приобретать уже работающий отель с наработанной базой клиентов и налаженными бизнес-связями. В течении года-двух, при активном участии в жизни отеля, владелец сможет научиться тонкостям бизнеса и позднее вести его уже самостоятельно, чтобы снизить расходы на управление.
Во всех остальных случаях следует привлечь к управлению специализированную компанию. Подобрать её поможет риелторское агентство. Выбор управляющей компании во многом также зависит от категории отеля и его направленности: индивидуальный туризм, группы, бизнес-сегмент… В любом случае, если отель крупный, от 5 млн. евро, то проверенная фирма организует последовательность всех необходимых работ, продумает логистику потоков клиентов и другие составляющие успешной деятельности предприятия.
Привлечение кредитных средств
Не секрет, что в отдельных странах Европы госорганы могут потребовать документы, доказывающие легальность происхождения финансов инвестора. Безусловно, если речь идёт о сумме до 300 000 евро, то некоторые покупатели представляют документы о бизнес-доходах, продаже квартиры и др. Но часто доказать легальность происхождения средств от 5 000 000 евро и выше крайне затруднительно. В этом случае инвесторы предпочитают оформить ипотечный кредит. В большинстве европейских стран можно получить кредит на покупку отеля.
В Германии, например, положительный ответ на запрос по кредиту можно получить при положительном балансе отеля за последние три года и прибылью после уплаты налогов не менее 30 000 евро в год. В Швейцарии, где на покупку коммерческой недвижимости предоставляются низкие кредитные ставки, одобрение на кредит поступит только после тщательной проверки инвестора на благонадежность. Но и цены на отели здесь высоки: к примеру, популярный 3-звездочный отель в Вале обойдется в 3 300 000 евро. В Португалии также рынок ипотечного кредитования переживает серьезный подъем. В последние годы банки все охотнее выдают кредиты на покупку недвижимости.
Приобретения отеля: бюджет?
Стоимость объекта коммерческой недвижимости сильно разнится от местоположения, состояния, количества номеров и т.д. Средний бюджет в Европе составляет от 1 500 000 евро. В Швейцарии купить прибыльной отель можно от 2 500 000 евро. Уютный отель в Австрии неподалеку от горнолыжных трасс обойдется в 1 200 000 евро. В Германии большой разброс цен. Здесь можно купить дивный спа-отель в Нижней Саксонии по цене в 395 000 евро. А можно встретить и совершенно потрясающие предложения, вроде отеля высокого класса на 75 комнат за 9 000 000 евро. Как правило, стоимость по-настоящему доходного объекта будет варьироваться от 2 000 000 до 5 000 000 евро. В Португалии подобные объекты в привлекательных районах могут стоить от 4 000 000 до 10 000 000 евро.
Важное правило успешного инвестора – не стоит гнаться за самым дешевым предложением. Ведь такой вариант может обернуться серьезными трудностями и дополнительными затратами.
Выбор, покупка отеля и ведение бизнеса в этом сегменте рынка – непростые задачи даже для опытных инвесторов. Важно не дать эмоциям одержать верх. Ваши здравый смысл, логика в тандеме со знаниями экспертов AWAY REALTY всегда помогут принять верное решение!
